房貸知識 – 旺來財經房貸網

房屋貸款知識

A.如何選擇標地銀行,設定自己適合利率
一般來說借款人首要考量,都將會尋找一家銀行的
貸款利率是最低的,所以在選擇貸款利率時,都會選擇大型行庫的利率(如:台銀.國泰世華 合作金庫 郵局…等)作為基準,多數銀行會依照大型銀行的定存利率平均後,再依照各銀行設定的加碼利率作為依據。所以申請前多比較各銀行的利率是絕對必要的,因為差一碼(0.25%)的利息,長期下來也是相當可觀。現今銀行為了吸引房貸的客戶,在貸款才開始的前1~2年,將提供較優惠的房貸利率,要擔憂的是1-2年到期後,後續的繳費將逐年增加,正所謂貨比三家不吃虧,尋找自己的適合貸款利率時,也因衡量自我的收入與支出。銀行也會按照借款人薪資所得、個人負債狀況給予不一樣條件(成數、利率),可以做多方比較。

B.房貸年限規劃
一般房屋貸款年限都可以貸到20年左右,部分
房貸會有30年年限,首次購屋者為避免剛買屋造成負擔過大,可以向銀行申請寬限期1-2年,也就是說這1-2年間只要交利息,減少剛出社會就繳交大筆房貸負擔,但也必須衡量自己寬限後是否負擔得了。

C.轉換房貸銀行時機與如何爭取優惠條件
轉貸利率若非與原貸利率差異大,否則不建議
轉貸,需要考量其成本(代書費約5000元、設定規費每100萬元約1000元、銀行帳管費5000元(包含謄本、徵信費用、代塗銷費用)..不等,依照不同銀行會有落差),因為轉貸需要付出成本,遠遠超出利差。 關於優惠條件有以下兩項要注意,一.盡量讓自己與銀行往來集中,且不管是否薪水領現或薪轉,一定要先存入銀行,留下資金流向,日後好與銀行申請優惠條件或洽談減碼事宜。二.另外在職業上,若是軍公教或是專業人士,如會計師、醫師、律師或上市上櫃前五百大的企業員工都有利率減碼的空間。

D.何謂「寬限期 」?
所謂「房貸寬限期」能提供購屋初期減輕房貸負擔,讓購屋人在期間只還利息不還本金,然而寬限期過後尚未償還的本金,會在剩餘的期數加上利息償還,每月償還金額較重。舉例來說,貸款500萬元、20年、房貸利率3%,本息攤還每月房貸金額為2萬7730元,如果申請展延3年,在展延的3年中,每月繳息金額只要1萬2500元;但寬限期過後,繳款年限剩17年,每月本息攤還就暴增為3萬1319元。

E.房貸還款方式?
1、「本金平均攤還」:指貸款金額除以還款期數(月或週),每期償還相同的
房貸本金,但每年會不同,期初還款金額較多,因此可節省較多的利息支出,適合手邊有現金較多的民眾或每月收入遠大於支出者。
2、「本息平均攤還」:指每期攤還的房貸本金與利息總合相同,也就是每期償還一樣的金額;適合固定薪水、每月預算固定的上班族。是目前市面上較常見的還款方式。

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申請房貸注意事項:

貸款人的還款能力及信用狀況
舉凡個人對銀行的貢獻度如何?是否過去有跟該行往來?往來的狀況如何?是否曾發生退票或有逾期
借貸的記錄?這些均會被銀行列入徵信的項目,因此平時便應多跟銀行打交道並建立良好的關係及信用度。

貸款擔保品價值
在借款人無法履行貸款契約時,銀行所能做的最壞打算就是將擔保品拍賣出售,因此銀行對擔保品價值的認定與貸款成數息息相關,如果借貸人提供的擔保品賣相不佳,對銀行的貢獻度又不是十分出色,則可貸的成數也將大打折扣。而擔保品的地段、屋齡、建物結構、建材及產品規劃等均會影響其價值。此外,擔保品未來的增值潛力、轉手的難易度、風險性的高低等也都會左右銀行對擔保品價值的認定。

貸款年限
一般
房貸年限多訂為15~20年,但銀行法修訂後,30年期的房貸已成為貸款人的新寵。若其房貸年限愈長,每月所須攤還的貸款便愈低,可提昇購屋能力,但所支付的利息也比較多。因此還款能力最好控制在個人收入的三分之一左右。在考慮貸款年限時,也應將利息支出的差距、通貨膨脹及個人經濟狀況等因素列入考慮。

其他注意要點
利率: 調整利率的時間?調整方式?調整時銀行是否會先通知?如果適用優惠利率,其時間多久?一年還是長期?
還款方式:還款方式攸關日後資金調度及利息負擔,何者為佳?

代償:是否有代償?代償時是否須另繳代償費?
額度:貸款額度之限制?條件為何?
違約金:提前清償貸款是否須另繳違約金?如何計算?
鑑價費:有無鑑價費?


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